存量房产收购扩围至市县！专家解读来了

6月20日，住建部召开“收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议”，明确推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

“此前央行于6月12日已经召开保障性住房再贷款工作推进会，从金融端加快推动保障性住房再贷款落地。本次住建部会议，继续落实‘去库存’导向，多部门协同推进，也有利于相关举措尽快落地，助力化解房地产风险。”中指研究院市场研究总监陈文静分析说。

陈文静认为，通过收购市场未售新房来改建保障房有诸多积极意义。第一，有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置。第二，有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接。第三，多地将收储对象定为已建成未出售商品房，也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。第四，房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于支持在建工程，助力保交房。

深圳保障房。图源：新华社

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，将收储商品房用作保障房扩展至市县，则是结合当下楼市行情、贯彻政策的新部署。

一方面，今年5月，房价数据、销售数据不乐观，商品房销售创10年来新低，房价环比跌幅创阶段性新高，需要加大政策落地的力度和范围。

另一方面，三四线、县级等低能级城市库存消化周期更长。据中指研究院统计，50个重点城市中，三四线代表城市出清周期为29.6个月，去化周期最长。

深圳保障房。图源：新华社

“同时，近年来，我国大力推进县域为载体的城镇化，推进产业转移，推进城乡公共服务均等化，在乡镇，教师、医生、环卫等提供基础公共服务的人员会大量增加，三四线及县城灵活就业人员也在增加。为了降低城镇化的成本，迫切需要在县城也增加保障性住房(公租房、保租房、配售房)。”李宇嘉分析说，三四线和县域近年来房价下跌明显，收购相比新建无论在效率、成本还是配套上都是最划算的。

北京公租房。图源：新华社

近期，存量收购的政策已在多次重要会议和多地文件中提及。根据中指研究院监测，今年二季度以来，湖北省、宁夏省、广州、武汉等多地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房，部分地区如杭州临安区、贵阳、惠州、临沧、大理州等发布征集商品房用作保障性住房的公告，由国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。陈文静认为，本次会议后，预计各地将加快收储进程。

本次会议强调“收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。”陈文静说，从已出台相关政策的城市来看，多数城市未明确具体定价规则，少数城市明确按照周边房源进行定价，惠州提出“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”，杭州临安明确“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”。此外，广州市增城区新塘镇购买市场化商品房作为安置房源则采用成本法确定房源交易单价，原则上为“土地成本+建安成本”，也为其他城市提供了一定参考。

深圳保障房。图源：新华社

“尽管保障性住房需求存在，但由于新市民需求的差异化较大，加上下跌以后房价较低，且仍旧存在跌价预期，而且可选择的区域范围、产品范围较广，因此，各地要坚持以需定购。”李宇嘉提醒说，市县需准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。

李宇嘉认为，如果摸清需求的规模、分布和特征，并以此来收购价格足够低的存量商品房，并将售价最大限度压低，做好品质、户型、配套等关键因素的把关，就能达到多方面目的，“比如，推动已建成存量商品房去库存，助力房地产市场健康发展，盘活存量资源加大保障性住房供给，配合保交房攻坚战和“白名单”机制，防范化解房地产风险。

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