上海楼市“三箭齐发”，客户连夜赶赴售楼处，超30盘“24小时不打烊”，中介称“电话被打爆”

嘉定区龙湖青云阙项目新政落地当晚售楼处场景。 图源：项目提供

12月14日晚，上海楼市宣布重磅新政，其力度、覆盖面等为年内之最，而新政落地的效果也是立竿见影。当日晚间，就有多位房企人士向《华夏时报》记者表示，新政对于项目的利好显著。新政刚出，就有很多客户主动进电联系项目的置业顾问，咨询目前的房源情况。

例如，嘉定区龙湖青云阙项目负责人钮江海透露，12月14日晚，大约主动询问量是上一周的5倍以上，很多甚至都是青云阙项目前3-4个月前接待的客户。目前已有客户连夜赶过来项目现场，其中还有外地客户。

12月15日，《华夏时报》记者在市场走访时获悉，上海新政发出后，不少二手房中介门店的咨询量也直线上升。“很多之前观望的客户现在都还蛮动心的，昨晚我电话响个不停，都想确认细则。”不过，一名中介人士也向记者强调，由于今天是工作日，带看量暂无明显增长，“可能还需要1-2周这样一个反应、缓冲的过程”。

上海新政释放“真金白银”利好

万众期待中，北京、上海终于发出重磅楼市新政。12月14日，上海市住房和城乡建设管理委员会等部门发文，对普通住宅标准、一二套住宅首付比例、房贷利率分别作出调整。

其中，在住房信贷政策方面，上海新政规定，首套住房最低首付比例不低于30%，房贷利率下调至4.1%;二套房最低首付比例不低于50%，房贷利率下调至4.5%;在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域，二套住房最低首付款比例不低于40%，房贷利率4.4%。

同时，上海时隔9年再度对普通住宅的标准作出调整。与调整前的标准相比，单套住房建筑面积从140平米提升至144平米，同时取消了各环线的总价标准(新政前，上海内环内“普房”总房价在450万元以内，内外环310万元以内，外环外230万元以内)，这实际上将许多房产都纳入到非普通住房的范围内。

作为一线重点城市，上海在政策松绑方面较为谨慎，尽管年内已有多地对楼市调控政策作出调整，但除“认房不认贷”外，多为“因区施策”。相比之下，本次政策力度强劲，直接降低首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛，令市场大为振奋。

记者注意到，政策发出当晚，即有逾30个项目发出“24小时不打烊”“新政已出、速来看房”“今日狂不休”等蓄客促销海报。

例如，招商蛇口旗下云澜湾、云湖壹号、耀翠湾、公园1872、璀璨领峰、十里江湾6个上海项目联合推出“迎新政，夜闪购”活动;金地嘉峰汇发出“紧跟政策利好，抢住嘉定红盘”的海报;万科海上印象项目则告知客户：“新政发布，现有优惠方案倒计时72小时”，称折扣即将收官等。

“新政对于项目的利好是非常明显的!”12月14日晚，嘉定区龙湖青云阙项目负责人钮江海向《华夏时报》记者透露，新政刚出，当晚就有很多客户主动进电联系龙湖青云阙的置业顾问咨询目前的房源情况，主动询问量大约是平日晚间的5倍以上。

“一个比较明显的特征是，很多甚至都是青云阙项目3-4个月前接待的客户。”钮江海解释说，这说明有购买意向的潜在客户是比较广泛的，他们因新政对后市产生的预期变化比较直接，“今晚已经有客户连夜赶过来青云阙项目现场，其中有一位外地客户”。

钮江海认为，青云阙项目85%的户型在144平米以内，受新政利好比较直接。而且项目客户大部分都是新上海人购房，降低首付比例以及利率的政策，对于首置类客户都是非常友好的。其判断，因为普宅认定标准的调整，也会对置换类客户出让自己的房子有了更大信心。

二手房方面，12月15日，记者在市场走访时获悉，不少中介门店的咨询量直线上升。

“很多之前观望的客户现在都还蛮动心的，昨晚我电话响个不停，都想确认细则。”不过，一名中介人士也强调，由于今天是工作日，带看量目前没有明显的增长，“可能还需要1-2周这样一个反应、缓冲的过程”。

除了降低首付比例，上海楼市新政还减少了住房交易成本。易居房地产研究院研究总监严跃进举例说，以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，调整标准后如变为普通住房，将免征增值税(之前非普通住房按差额征收);涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%(之前非普通住房按总价的2%征收)。另据公开报道，有中介机构不完全统计，该公司于上海的库存房源中，约87%可从“非普”变成“普房”，意味着这部分房源在交易时可以直接省去增值税。

值得注意的是，除新政后考虑购房的置业者外，近期购买了二手房已经网签、但还未走完交易流程的一些购房者也将获得实实在在的利好。市民高先生向记者介绍说，自己于11月底在外环内区域购买了一套133平米的住房，按照目前的标准变成了“普宅”，需要承担的增值税直接减少了约50万元，“太幸运了，政策及时!”

12月下半月市场或迎明显上涨

尽管目前还未有较为全面的统计数据出台，但业内公认，上海、北京这样的一线城市出手发出重磅新政，对提振市场信心将有积极作用。

中指研究院研报认为，此次北京、上海在中央经济工作会议之后，较快落地了房地产优化政策，体现出政府希望通过政策的“进”促市场的“稳”的意图。过去北京、上海房地产政策极为严格，此次大力度优化后，预计京沪市场活跃度将明显提升，进而稳定价格预期，带动行业信心恢复。

上海中原地产市场分析师卢文曦肯定地表示，新政将提振市场信心：“中央经济工作会议对于房地产行业提出具体的要求，上海楼市政策快速做优化，非常及时。广州和深圳出优化政策时，上海就有相应期待，而且政策力度较大，这次政策落地会提振市场信心。”

卢文曦进一步向《华夏时报》记者强调，此次新政也有助于稳定楼市交易成果：“9月‘认房不认贷’后市场有过反应，但是目前再度归于平稳，新政策有助于提升交易积极性，相信后续交易会有增加。”

上海链家研究院监控数据显示，11月，上海全市共成交新建商品房5300套，环比增长4%，同比下降44%;成交均价65162元/平方米，环比下降9%，同比增长1%。全市共成交二手房1.41万套，环比增长6%，同比下降13%;成交均价40693元/平米，环比持平，同比下降3%。

58安居客研究院院长张波指出，从普通住宅的调整来看，上海此次新政大大增加市场上普通住宅的占比，可有效降低交易税费，对于首套刚需及改善住房都有益处。尤其大量中心城区，高单价、但面积低于144平方米的一二手三房受益最为明显，结合二套房首付下调，会明显拉动一波改善需求的入市积极性。张波预计，12月下半月，上海一二手成交量将迎来一波明显上涨。

需要注意的，行业亦有谨慎观点。12月15日，平安证券研报指出，深圳自11月23日起调降二套房首付比例、优化普通住房认定标准，根据中指统计，政策调整后两周商品房成交金额较前两周增长3.4%，呈现小幅改善。当前在收入预期放缓、房价下行担忧、购房信心不足情形下，北京、上海政策调整效果需持续跟踪观察。