新需求加速构建房地产发展新模式

2023年12月重点100城新建住宅销售规模出现“翘尾”行情，销售面积环比增长近两成，但2024年房地产市场修复节奏仍依赖于购房者置业预期能否改善，短期新房市场仍有一定调整压力

促进房地产业良性循环和健康发展，一方面要解决好当前房地产市场暴露的风险，为房企和市场吃下“定心丸”;另一方面，加快房地产供给侧结构性改革，引导房地产业更好适应市场需求

我国房地产市场已从总量供不应求转向供求总体平衡、区域结构矛盾突出的新阶段，未来房地产市场面对的各类潜在风险显著增大，现行房地产发展模式面临的挑战十分严峻，迫切需要探索建立新的发展模式

文 |《瞭望》新闻周刊记者 郑钧天 周凯

国家统计局最新发布的数据显示，2023年底楼市出现“翘尾”行情，12月单月商品房销售面积和金额双双出现四成左右的环比增长率。

《瞭望》新闻周刊记者近期走访多地房地产市场发现，随着各项楼市支持政策效应的逐步显现，全国主要城市的商品房销售呈现筑底回升态势。

专家认为，房地产行业经过二十多年的高速发展，住房短缺的局面有了根本改变，居民的居住水平有了较大水平的提升，行业步入新的发展阶段。未来，各地区、各部门应进一步深化落实房地产政策，挖掘新需求、满足人民对美好生活的向往，逐步建立房地产发展新模式，促进房地产市场的平稳健康和高质量发展。

2023年楼市成交“翘尾”

根据国家统计局此前发布的“2023年全国房地产市场基本情况”测算，单月来看，2023年12月商品房销售面积、销售金额环比分别增长42%和39%，全国楼市呈现年末“翘尾”行情。

克而瑞集团董事长丁祖昱认为，各项楼市利好政策对房地产市场产生了支撑作用。从克而瑞监测的30个重点城市12月份成交数据来看，重点城市楼市环比涨多跌少。如西安、杭州等城市，在楼市新政持续发酵和优质供应集中入市之下，刚性和高端改善型需求集中入市催热了冬日市场。而苏州、宁波、济南等城市的中心城区改善项目去化明显优于外围刚需，成交保持稳定。

去年8月底、9月初，四个一线城市几乎同步宣布实施“认房不认贷”以来，各地松绑楼市调控政策力度明显加大、节奏加快。

据不完全统计，截至目前，多数二线城市已全面取消限购，包括哈尔滨、沈阳、大连、南昌、兰州、南京、济南、青岛、郑州、福州、合肥、武汉、厦门等。另有一些城市针对局部区域进行了限购政策的优化，如天津、成都、杭州等。

“武汉、郑州、西安等城市成交显著放量，均创去年下半年来新高，原因在于改善型需求的充分释放。”丁祖昱分析认为。

中国指数研究院发布报告称，化解房地产风险仍是2024年政策主线，“三大工程”推进节奏有望加快。目前，中央已明确房地产政策发力方向，即稳定房地产市场、构建房地产发展新模式。2024年，各地政策将继续优化调整，北京、上海降低首付及贷款利率并优化普宅认定标准，将促进房地产市场预期修复。

该报告认为，2023年12月重点100城新建住宅销售规模出现“翘尾”行情，销售面积环比增长近两成，但2024年房地产市场修复节奏仍依赖于购房者置业预期能否改善，短期新房市场仍有一定调整压力。

丁祖昱结合供求关系恢复、居民负债表修复两方面分析称，房地产市场在2024年有望筑底企稳，预计未来三年全国新房成交规模范围在9.5亿～11.9亿平方米。

吃下“定心丸”

业内人士和受访专家普遍认为，促进房地产业良性循环和健康发展，一方面要解决好当前房地产市场暴露的风险，为房企和市场吃下“定心丸”;另一方面，加快房地产供给侧结构性改革，引导房地产业更好适应市场需求。

——持续推进“保交楼”，分类施策支持房企渡过危机。

蓝绿双城集团董事长曹舟南等业内人士建议，对于民营房企正常、符合条件的项目贷款，鼓励银行根据项目销售去化情况合理延长贷款合同期限;可探索成立房地产稳定发展基金，给予努力保交付、正规经营的民营房企低息贷款，置换到期短期贷款等。

——探索多渠道支持出险房企化解风险。

业内人士建议，探索持有房企境内外债券的金融机构进行债转股，推进优质房企债务重组;或由政策性银行、国有资本以“后进先出”优先股的方式阶段性入股优质房企，注入增量资金，待企业经营得到好转后再退出股权。在司法重整等法律程序方面，根据现实情况为房企提供更多法律支持和便利。

——加快房地产供给侧结构性改革。

目前，一系列新制度正在探索之中，中央正在建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，并研究建立房屋体检、养老金、保险三项制度，以及建立城市设计管理制度等。

业内人士建议，在住房产品供给方面，根据各城市的真实需求确定土地出让指标，建立人口流入与土地供应增减匹配的“人—地”挂钩机制，人口流入多、经济增速快的城市适度调整土地供应，通过跨省调剂、占补平衡，实现耕地红线总量达标。

——打好“三大工程”攻坚战。

保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”正在推进。截至2023年11月底，全国城中村改造入库项目406个，预计总投资1.8万亿元。新一轮保障性住房规划建设启动，上海、济南、青岛、福州、长沙等城市已开工一批项目。

以保障性住房为例，各地正积极支持住房租赁市场发展，着力解决新市民、新青年等人群的住房困难问题，这是构建房地产发展新模式的重要一环。数据显示，2023年全国筹集建设保障性租赁住房已完成约200万套(间)。近两年来各地已完成保障性租赁住房投资超过6000亿元，可解决近1500万新市民、青年人的住房困难。

徐骏图/本刊

进一步挖掘需求

当前，我国房地产市场形势和逻辑已经发生重大转变。

上海市房地产科学研究院院长严荣认为，随着发展阶段和市场环境变化，我国房地产市场已从总量供不应求转向供求总体平衡、区域结构矛盾突出的新阶段，现行房地产需要探索建立新的发展模式。

受访业内人士认为，我国住房已告别短缺时代，实现房地产市场的重新平衡，需建立新的产业发展循环。

继续挖掘进城务工人员的潜在购房需求。广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉表示，随着我国城镇化进程的稳步推进，新市民和外来人口会逐步增多，中等收入群体规模也将进一步扩大，增加给他们的居住和生活公共服务供给仍有潜力。摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示，如果要将农民工及其家属的潜在需求转化成实际需求，需要加强住房的“多渠道供给”，例如保障性住房和租赁房。此外，农村土地制度改革的进一步深化，也会形成新的增长动力。

挖掘城中村改造和旧改需求。兴业银行首席经济学家鲁政委认为，大规模的建设住宅时期已经过去，但我国仍可挖掘存量市场，拉动投资并兼顾民生改善。上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰分析说，我国城镇住房存量目前已超过300亿平方米，且在以每年8亿～10亿平方米的速度增加。中长期来看，每年即使按照存量1.5%的折旧率也需要新建至少4.5亿～5亿平方米住房替换待拆建的老旧危住房。

挖掘改善型需求。李宇嘉认为，目前居民改善居住条件的愿望强烈，住宅市场仍有潜力，部分一二线城市存量住房的品质不高，提升潜力很大。陈杰也认为，一旦市场推出适配好产品，购房潜力将逐步释放，各地宜继续出台解绑住房限制性政策，稳定市场预期。

住房和城乡建设部部长倪虹此前表示：“新模式下，房地产企业要有清醒的认识，现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。”

在倪虹看来，好房子的标准是绿色、低碳、智能、安全，让群众住得健康，用得便捷，成本又低，又放心安心。

丁祖昱等专家认为，监管层面应鼓励开发企业设计更好的住房产品;同时应优化房地产行业运营模式，更多关注存量市场，彻底摒弃“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式，鼓励房企提升存量运营能力，加快构建房地产发展新模式。